Inhaltsverzeichnis

2.7.8 Grenzbereiche der Dokumentation
2.7.9 Zusammenfassung
2.8 Dokumentationsformen
2.8.1 Gebäude-Akte/Gebäude-Buch
3.2 Mängel und Nutzungsdauer
3.2.1 Einfluss auf die Gesamtnutzungsdauer
3.2.2 Einfluss auf die Restnutzungsdauer
3.2.3 Juristische Bewertungen
3.3 Nachbesserung bei Bauschäden
3.3.1 Wer bestimmt die Nachbesserungsart?
3.3.2 Welche Nachbesserungsmaßnahme ist technisch angebracht?

Sachverständiger Haustechnik

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Termine: Ganzjährige Termine
Dauer: 5 Tage
Seminarort: Bundesweit
Fachbereich: TGA

Kosten:

2499,00 Euro inkl. MwSt. pro Teilnehmer
(2100,00 Euro netto + 399,00 Euro MwSt.)

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Haustechnik Sachverständiger Fachlich

Weitere Hilfsmittel sind

Nivelliergeräte für ein Flächen Rasternivellement,
bei höheren Gebäuden Gerüststellungen oder Hubbühnen zur Begutachtung von Fassadenflächen
eine Digitalkamera zur Anfertigung der Bilddokumentation.

Die Montage von Gipsmarken in Innenräumen oder von Rissmonitoren, die auch für den Außenbereich geeignet sind, ist immer dann sinnvoll wenn die Baumaßnahme über einen längeren Zeitraum besteht oder Zwischenkontrollen vorgenommen werden müssen

(Beispiel: Überwachung eines Gebäudes, in dem Präzisionsmaschinen für eine industrielle Fertigung aufgestellt sind).

2.7.8 Grenzbereiche der Dokumentation

Im Zuge der Objektdokumentation sind oftmals einzelne Räume oder Flächen durch Materiallagerungen oder eine Fassadenbegrünung nicht vollständig oder überhaupt nicht einsehbar. Zur Vermeidung von Auseinandersetzungen über den erbrachten Leistungsumfang oder Dokumentationslücken sollte in diesen Fällen zwischen den Beteiligten dazu eine Vereinbarung getroffen werden. Dies gilt auch für den Dokumentationsumfang an historischen Einzelgebäuden wie zum Beispiel an einem Fachwerkhaus oder Teilen einer Stadtmauer. Auch die Ausführung von Innen- und Außenrenovierungsarbeiten an dem zu sichernden Objekt, z. B. durch die Herstellung eines Wärme-dämm-Verbundsystems, können im Falle später auftretender Schäden zu einem Diskussionspunkt werden.

2.7.9 Zusammenfassung

Die erfolgreiche vorsorgliche Beweissicherung wird bestimmt durch die Berücksichtigung eines ausreichend bemessenen Zeitraums für die notwenige Einholung von Informationen über die Baumaßnahme und die zu sichernden Objekte, die Analyse der Daten zur Baumaßnahme in Hinblick auf die möglichen Einflüsse auf die Objekte und Verkehrsflächen der Umgebung,

die Analyse der Daten der Bestandsgebäude bzw. der Verkehrsflächen in Hinblick auf die Intensität der möglichen Auswirkungen der Baumaßnahme, die Entwicklung eines Leistungs- und Organisationskataloges für den Umfang der Beweissicherung, die Aufstellung eines Terminplans für die Bauaufnahme und die notwendige Benachrichtigung der betroffenen Anlieger.

2.8 Dokumentationsformen

2.8.1 Gebäude-Akte/Gebäude-Buch

siehe. Seminarankündigung ab 2008, www.modal.de

3.2 Mängel und Nutzungsdauer

3.2.1 Einfluss auf die Gesamtnutzungsdauer

Sowohl Baumängel als auch Bauschäden wirken sich auf den Verkehrswert mindernd aus. Sie beeinflussen die Gesamtnutzungs- und die Restnutzungsdauer.

Sie sind zu berücksichtigen im Reparaturstau und im Sachwertverfahren beim Ansatz des Raummeterpreises und direkt bei der Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden. Die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes kann nicht nur durch die Art der Nutzung, sondern auch durch Baumängel und Bauschäden reduziert sein. Insbesondere kann durch nicht sofort erkennbare Baumängel, die später zu möglichen Schäden führen können, die “normale” Gesamtnutzungsdauer beeinflusst werden.

Ein Gebäude, welches bei oberflächlicher Betrachtung ohne sichtbare Bauschäden ist, kann dennoch mit erheblichen Baumängeln behaftet sein. Werden diese nicht erkannt, kann es zu einem völlig falschen Ansatz der Gesamtnutzungsdauer kommen.

3.2.2 Einfluss auf die Restnutzungsdauer

Hier gilt der gleiche Einfluss wie beim Ansatz für die Gesamtnutzungsdauer. Allerdings ist nunmehr noch viel stärker der Gebäudezustand zum Zeitpunkt der Begutachtung zu berücksichtigen, wobei auch zu entscheiden ist, ob es sich um behebbare Mängel und Schäden handelt oder nicht. Nicht behebbare Mängel und Schäden beeinflussen die Restnutzungsdauer direkt, besonders dann, wenn Dauerschäden an der Bausubstanz vorliegen. So können auch völlig durchsanierte Gebäude eine verkürzte Restnutzungsdauer haben, wenn bei der Sanierung alte, noch mit Mängeln behaftete Bauteile wieder verwendet wurden.

3.2.3 Juristische Bewertungen

In der juristischen Sprache ist der Begriff des Bauschadens nicht vorhanden. Hier gibt es nur den Begriff des Baumangels, der im Werkvertragsrecht (BGB) und in der VOB Teil B definiert ist. Danach ist ein Mangel an einem Bauwerk eine Bauwerksbeeinträchtigung, die verursacht ist durch die Verletzung von Vertragspflichten, z. B. durch:

Fehler, die den Wert des vertraglich geschuldeten Werkes aufheben oder mindern
Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften
Verstöße gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik

3.3 Nachbesserung bei Bauschäden

Das Ziel aller Bemühungen bei Bauschäden ist darauf gerichtet, den Bauschaden und die dadurch verursachten Störungen möglichst schnell und nachhaltig zu beseitigen und den ursprünglich beabsichtigten Zustand zu erreichen.

Dafür lassen sich folgende allgemeinen Ziele formulieren:

Das Gebäude soll nach erfolgter Nachbesserung die vertraglich zugesicherten Eigenschaften haben.
Es soll danach auch frei von Fehlern sein, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem vertraglich vereinbarten Zweck aufheben oder mindern.
Das nachgebesserte Gebäude soll auch den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst entsprechen.

Aus diesen allgemeinen Anforderungen ergibt sich, dass dabei neben bautechnischen auch rechtliche und wirtschaftliche Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Die Nachbesserungsmaßnahme selbst ist ohne Zweifel zunächst und primär unter bautechnischen Gesichtspunkten zu sehen. Um jedoch mögliche Rechtsnachteile oder unwirtschaftliche Lösungen zu vermeiden, müssen dabei immer die sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergebenden Gegebenheiten berücksichtigt und vergleichende Wirtschaftlichkeitsüberlegungen angestellt werden.

Aus diesem komplexen Zusammenwirken technischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Gesichtspunkte folgt, dass diese bei jeder Entscheidung im Zusammenhang der Nachbesserungsmaßnahmen ihrer jeweiligen Bedeutung entsprechend beachtet werden müssen.

Soll die Nachbesserung des Bauschadens in Angriff genommen werden, müssen vorher einige Fragen geklärt sein:

3.3.1 Wer bestimmt die Nachbesserungsart?

Sieht man von einfachen und daher für den bautechnischen Laien erkennbaren Schäden ab, sollte die Art der Nachbesserung immer von einem Baufachmann bestimmt werden. Ein bautechnischer Laie sollte sich dies nicht ohne Not selbst zutrauen.

Die Voraussetzung einer richtigen Auswahl der Nachbesserungsmaßnahme ist immer die vorherige gründliche Schadensbeurteilung. Diese Fragen sollten daher möglichst schon zum Zeitpunkt der Bestimmung der Schadensverursachung mit angesprochen und geklärt werden.

Wird z. B. ein Bausachverständiger hinzugezogen, so sollte sein Auftrag auch immer Angaben zu der Nachbesserungsart und die dafür voraussichtlich notwendigen Kosten umfassen.
Erfolgt die Beauftragung des Sachverständigen privat, erhält der auftraggebende Bauherr oder Käufer damit einen Maßstab, an dem ggf. vorgetragene abweichende Vorschläge von anderer Seite gemessen werden können.

In diesem Zusammenhang muss jedoch darauf geachtet werden, ob eine der Vertragsparteien, gegen die Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden (sollen), ihrerseits ein Recht auf Nachbesserung des Bauschadens hat. * In einem solchen Falle muss ihr dazu Gelegenheit gegeben werden, wobei sie auch die Art der Nachbesserung bestimmen kann.

Dem betroffenen Bauherrn oder Käufer bleibt dann jedoch die Möglichkeit, für eine nicht ordnungsgemäße Nachbesserung die Abnahme zu verweigern.

Dagegen können erhebliche Rechtsnachteile entstehen, wenn der haftenden Vertragspartei die Möglichkeit zur Nachbesserung durch vorschnelles Handeln des Bauherrn vorenthalten oder verweigert wird.

3.3.2 Welche Nachbesserungsmaßnahme ist technisch angebracht?

Sehr viele der noch während der Erstellung oder aber in den ersten Jahren der Nutzung des Gebäudes auftretenden Anfangsschäden, deren Ursachen in den Bedingungen der Erstellung begründet sind, kann man als einmalige Schäden ansprechen. Charakteristisch ist hier, dass die wirksamen ursächlichen Vorgänge einmalig auftreten, und zwar gebunden an die Anfangszeit der Nutzung.

Im Hinblick auf die Nachbesserbarkeit sind solche Schäden vielfach als “einfach” einzustufen. Nach Abklingen der einmalig wirkenden Ursachen, also nach ca. 1 bis 4 Jahren, sind z. B. Schwindrisse in den Innenwänden ”tot” und können geschlossen werden. Damit sind diese Schäden dann nachhaltig behoben.

Andere Anfangsschäden gehören dagegen zu den wiederkehrenden Schäden. Auch diese äußern sich überwiegend als Risse, die jedoch ihre Ursache in wechselnden Klimaeinflüssen haben.

Feuchtigkeits- und Temperaturwechsel sind nicht an die Anfangszeit gebunden, sondern dauernd wirksam. Hier hat es keinen Sinn, diese Risse einfach zu überstreichen oder zu schließen, da sie spätestens innerhalb eines Jahres wieder auftreten werden. Erfolgversprechend ist u. U. ein Ausschalten dieser Einflüsse durch eine entsprechende Veränderung der Konstruktion, z. B. durch Aufbringen einer zusätzlichen Wärmedämmung.

Viele Schäden müssen auch unter dem Gesichtspunkt ihres mit der Zeit zunehmenden Schadensausmaßes gesehen werden. Durch das aufeinander folgende Einwirken mehrerer schädigender Vorgänge können auch zunächst unbedeutend erscheinende Schäden nach einiger Zeit schwerwiegende Folgen haben, deren Kosten dann in vielen Fällen in keinem Verhältnis zu den Kosten einer rechtzeitigen Nachbesserung stehen. Hier darf daher nicht zu lange mit Nachbesserungsmaßnahmen gewartet werden.

*neue Rechtsprechung. Vorläufiges Ergebnis: „eingeschränktes Mängelbeseitigungsrecht“.